여럿이 함께 살아가는 집

여럿이 함께 살아가는 집

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이주원 사회적기업 (주)두꺼비하우징 대표이사, 김미정 사회적기업 (주)두꺼비하우징 공동대표

 

단절된 공간, 폐쇄된 삶

2010년 인구주택총조사 결과 공동주택이 전체 주택에서 차지하는 비율이 70%를 넘어섰다. 공동주택비율이 가장 높은 곳은 인천광역시로 85.3%이고 서울시도 무려 82.8%를 나타내고 있다. 아파트로 한정하면 60% 가까이 차지하고 있다. 공동주택이란 하나의 건물 안에 여러 세대가 공동으로 거주하는 주거의 형태다. 아파트는 그 중 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택이다.

프랑스의 공상적 사회주의자 샤를 푸리에는 팔랑스테르 계획에서 집합적인 주거형식을 취하는 건축물과 중심에 자리 잡은 공공시설과 공적인 건물, 사람들이 모일 수 있는 집합적 공간을 구성함으로써 사람들의 순환이 이뤄지는 공간의 동선을 통해 그 건축물에 관련된 모든 사람들이 서로 쉽게 소통하고 교류하며 관련을 맺는 코뮨의 공간을 구상하였다. 서로가 타인의 권리와 이익을 존중하면서도 개인 성향의 자유로운 만족이 가능한 합리적인 공간으로서 공동체의 총체적 삶이 실현되는 집합주거를 제안한 것이다. 우리의 아파트는 경제적 가치와 효율을 높이기 위한 차별화로서 폐쇄성을 우선함으로써 이웃과 날카롭게 단절된 공간을 구축하고 타자를 잠정적 위협으로서 배척하고 담장과 벽으로 차단된 상자들의 집합이 되었다.

최근 대부분의 아파트에는 담과 울타리, 대문이 있고 출입이 엄격하게 제한되며, 출입증이 있는 사람들만 접근이 자유롭다. 출입구에 있는 경비시스템에서는 합법적이라고 간주된 사람들, 주민, 예약된 방문객, 배달원 등을 제외한 타자의 출입을 엄격하게 제한한다. 이는 아파트뿐만 아니라 주거용 건물 전체로 확산되고 있다. 최근 몇 년 동안 신규투자처로 활발하게 공급되었던 도시형 생활주택과 같은 소형건물에서도 반드시 설치하는 주거장치가 된 것이다.

이런 배타적 공간의 형성은 한편으로 불안정한 사회시스템으로부터 안전을 확보하기 위한 조치로 이해할 수 있으나 한편으로는 개인의 공간이 방들의 집합체일 뿐 외부로부터 단절됨으로써 고립감이 커지고 삶의 활기를 사라지게 하는 원인이 되고 있다. 현관문을 닫고 들어가면 혼자 남게 되는 것이다.

이렇게 분절된 단위 공간으로 파편화된 주거가 만연하게 된 것은 공간을 소유함으로써 얻는 물질적 재산가치를 지속시키려는 열망뿐만 아니라, 소유를 통해 개인의 정체성과 사회적 지위을 확보하고자 하는 욕망 때문이기도 하다.

한국사회에서는 공간을 얼마나 크게, 얼마나 많이 소유하느냐에 따라 사회적 지위가 결정되며 삶을 전반적으로 결정짓는 중요한 요소다. 공간 소유의 양이 좋은 대학에 갈 확률과 은행 문턱의 높이와 심지어 평균 수명까지도 관여하는 것이다.

“서울대 합격은 아파트 가격 순이다. 8억대 아파트에 살면 서울대에 28명이 합격하고, 7억대 아파트에 살면 22명, 5억대 아파트에 살면 12명이 합격한다. 4억은 9명, 3억은 8명이 합격한다.” 부동산을 중심으로 한 재산, 소득, 교육 수준 등이 결국 사회계층을 결정하게 된다고 보면 사람 죽고 사는 일이 신이 결정하거나 태어날 때 타고 난 게 아니라, ‘부동산 계급의 계단’을 밟고 살다가 죽어가는 일이다.

 

집이 달라지고 있다.

삶에는 물질적 소유만으로 설명할 수 없는 깊은 측면이 있다. 일상을 사는 충실감은 분절화되고 닫힌 개인의 공간 안에서는 얻기 어려운 것이다. 길가로 불빛이 새어나가는 창이 있고 문 앞에 누군가 걸터 앉을 수 있는 작은 벤치가 있으며 집을 마을에 개방함으로써 이웃과 소통을 조금이라도 늘려 활기 넘치는 마을에 사는 것으로 삶은 외로움에서 벗어나 풍부해질 수 있다.

참으로 행복한 날들이구나! 밭일에 묻혀 세월이 훌쩍 흘러갔네.

아름다운 겨울밤들이여! 따스한 화톳불이 사랑방을 훈훈하게 덮히고

사랑하는 식구들이 저마다 뜨개질을 하거나 새끼를 꼬며 이야기를 나누네

이슥한 밤, 빗장을 열고 들어온 이웃이

반갑게 맞는 식구들과 한데 어울리네

가벼운 군것질과 즐거운 차 한 잔

너나없이 웃음 떠트리며 모두 즐거워하네

끝도 없이 이어지는 이야기 속에

기쁨이 샘솟고 마음이 아늑해지네

존 암스트롱 <The Art of Preserving Health>

교토에 살고 있는 마스다씨는 시어머니의 다다미방을 장소가 필요한 누구든 문을 두드리면 드나들 수 있는 마을의 사랑방으로 개방하였다. 집 앞에 작은 뜰이 있어 길을 지나는 사람이 걸음을 늦추고 엿보고 싶은 분위기가 나는 ‘들러주세요’ 집이다. 시어머니가 살아 있을 때부터 해온 ‘그림편지교실’과 딸이 직장동료들과 보졸레 와인 시음회를 하고 앞뜰에서 바자회를 하고 생협에서 공동구매한 물건을 찾으러 오기도 한다.

마스다씨는 자신이 힘들었던 시절에 누군가와 이야기를 나누며 힘을 얻었던 기억과 시어머니가 돌아가시고 인생이란 무엇인지 생각하던 때가 많았다고 한다.

“집 안에만 틀어박혀 사는 것은 그저 죽음을 기다리는 것과 어떻게 다른가?” 나이를 먹어도 지역과 관계를 가지기 위해 아예 집 자체를 이웃에게 개방하자고 생각했다고 한다. 평생을 함께 해온 자신의 집 중 한 공간을 마을에 함께 살기 위한 거점으로 개방함으로써 고독하지 않고 충실한 노후를 보내고 있는 것이다.

최근, 큰 집과 큰 차를 산 후, 가전제품과 가구, 옷으로 공간을 채우면서도 공허함에서 벗어나지 못하는 무한 소비의 굴레에서 벗어나 사회적 관계가 활발하고 정서적 만족을 추구하는 장소로서 주거를 회복하려는 움직임이 커지고 있다. 공동체 공간으로 집합 주거를 개별로 구축하려는 것에서부터 공간과 생활을 마을로 확장시킴으로써 사람과 사람을 새롭게 결합시키고 아름다움과 부드러움, 즐거움으로 가득 찬 삶의 질을 획득하려는 시도까지 다양한 활동을 발견할 수 있는데, 이러한 경향은 차츰 폭넓게 확산되고 있다.

이러한 활동들의 공통적인 특징은 반드시 커뮤니티를 유지하고 강화할 수 있는 공유공간을 설정한다는 것이다. 공유공간은 주거 안의 거실일 수도 있고, 단위 세대 밖 별도의 커뮤니티 공간일 수도 있다. 공간을 조성하고 유지하는 비용은 공간을 공유하는 사람들이 스스로 부담하고, 사용의 주체가 됨으로써 주인 없이 황폐화된 공공공간이 되는 것을 막는다. 이 공간에서 일어나는 활동은 같이 밥 먹기, 영화보기, 책읽기와 같은 취미활동 함께하기 등 일상생활을 공유하는 것으로써 관계의 질을 높이고 공동체성을 강화하기 위한 것들이다. 교류와 소통을 통해 삶에서 이웃과 공유하는 부분을 늘리고 고립된 시간을 줄이는 것이다.

공유하는 삶으로서 주거공간을 회복하려는 움직임의 가장 큰 특징은 스스로 공간을 창조하는 것에 있다. 기존의 주거가 민간건설업자 또는 LH. SH와 같은 공공이 일방적으로 조성한 후 시장에 공급하고 소비자가 만들어진 공간에 삶을 맞추어가는 상품으로서 주택에 불과했다면, 새로운 집은 사용자가 스스로의 요구와 형편에 맞추어 삶의 그릇으로서 공간을 구축하는 것이다.

이러한 새로운 유형의 주거조성모델은 크게 수요자 측면에서 함께 살고 싶은 사람들이 모여 하나하나 공간을 구축해가는 것과 사회적 공간으로 주거를 제공하고자 하는 공급자 모델, 두 가지 흐름으로 구분할 수 있다. 공급자 측면에서 주거를 조성하고 시장에 공급하고자 하는 주체는 사람과 사람의 관계, 공간의 공공성을 중시하는 사회적 기업, 협동조합과 같은 사회적 경제조직이 많다.

이들 사회적 경제조직이 주거를 조성하는 것은 주거의 다양한 측면 중 사회적 공간, 사회적 관계를 확대하고자 하는 최근의 흐름과 공동체에 대한 사회서비스를 경제활동의 목적으로 하는 사회적 경제조직의 목적과 잘 들어맞는다. 이에 대해 최근 국토연구원에서 수행한 ‘사회적 경제조직에 의한 주택공급 방안 연구’에서는 다섯 가지 기대효과를 제시하고 있다.

 소규모 공급에 의한 지역사회 통합성 증대

사회적 경제조직에 의한 주택공급은 대체로 소규모로 이루어지며 생활권을 중심으로 공급될 것이므로 해당 가구의 주택소요나 생활여건, 상황 등에 맞는 입지와 공간설계 등을 달성할 수 있고 대규모 공공임대주택건설에 비해 낙인효과가 적어 지역사회 통합성이 높이질 것으로 기대된다. 또 협동조합일 경우, 조합원들이 각종 모임을 통해 긴밀하게 소통하고 능동적으로 참여하게 되므로 커뮤니티가 활성화될 수 있다.

 사회적 약자의 주거소요 충족 및 다양한 주택공급

지역사회와 주민에 대한 이해도 제고를 통해 사회적 약자의 주거수요충족에 기여할 수 있다. 이는 대규모 공기업이나 이윤추구형 민간건설업체에서 달성하거나 관심을 두기 어려운 부분으로, 지역에 기반을 둔 사회적 기업이 소규모 주택건설에 효율적인 조직특성을 이용하여 달성 가능할 것으로 예상된다. 협동조합형 주택공급에서는 조합원이 주택공급 초기과정부터 능동적으로 참여하므로 다양한 형태의 주택공급이 가능하다.

 지역사회에 근거를 두고 사회적 목적 실현

지역사회에 기반을 둔 사회적 경제조직이 비영리주택을 공급하고 관리할 경우, 사회적 목적의 실현을 추구할 수 있다. 주택의 건설, 유지관리과정에서 새로운 일자리를 창출하거나 취약계층에게 주택을 제공하고 입주 후 사회서비스를 연계하는 활동 등에 의미를 둔 활동이 이루어질 수 있다. 특히 하청구조가 복잡하고 일용직 노동자가 많은 기존 건설업체의 고용구조와 달리, 정규고용, 직영공사 비중 확대 등을 통해 고용친화적 환경을 창출할 수 있다.

 쇠퇴지역의 재생

사회적 경제조직의 주택건설과 관리 사업은 쇠퇴지역을 재생하는 수단으로 활용될 수 있다. 영국의 주택조합들 중에는 지역사회가 안고 있는 실업이나 지역경제 쇠퇴 등의 문제에 대응하기 위한 노력을 기울이는 곳이 많다.

 저렴한 주택공급과 주택관리비용

사회적 경제 조직 중 하나의 형태인 협동조합주택은 일반적인 주택구입보다 비용이 저렴하고, 정부에서 저렴하게 토지를 구입 또는 임차하여 주택을 건설하는 경우는 시장가격보다 낮은 비용에 품질 좋은 주택공급이 가능하다. 또 조합원이 주택을 관리할 때는 운영에 필요한 원가 수준에서 관리비용이 결정되므로 주거관리비용이 저렴해지는 장점이 있다.

사회적 경제조직이 공급하고 있거나 공급하고자 하는 주거의 유형은 사회주택, 협동조합주택, 코하우징, 컬렉티브하우징, 쉐어하우징 등이 있고, 스스로 만들어 온 자생적인 모델이라기보다는 경기침체, 고령화, 도시쇠퇴 등의 사회문제를 먼저 겪으면서 주거부문에서 사회서비스 확대의 경험이 앞선 유럽, 일본 등의 다양한 주거유형을 차용한 것이다. 소유보다 사용에 무게를 두고, 완성된 상품으로써 집의 가치보다 공동으로 만들어가는 과정을 중시하는 것이며 함께 살기의 즐거움과 유익함을 누리기 위한 주거유형들이다.

근대이후 잔인하고 기만적인 외부세계와 분리시킴으로서 가장 사적이며 내밀한 공간으로 유지되고 가족주의 신화가 지켜져 온 주거공간은 지금 새로운 변화를 맞고 있다. 그 변화는 한편으로 할아버지와 그의 할아버지, 할머니의 할머니가 지금까지 살아 온 방식의 삶이기도 이기도 하다. 그리고 이 흐름은 어쩌면 지금까지 본 적이 없을 만큼 커다란 공동체를 구축하기까지 지속될 수도 있을 것이다.

 

함께 짓고 함께 소유한다. 주택협동조합

주택협동조합은 조합원의 출자금을 바탕으로 공동주택을 건축한 뒤 공동으로 관리하고 운영하는 것으로서 토지와 주택은 협동조합을 통해 공동으로 소유하고 입주자는 임대 혹은 매입을 통해 거주하며, 주택의 운영관리에 참여하는 것이 일반적이고 대체로 소비자협동조합의 기능을 가진다.

협동조합을 구성하여 집을 지을 때 얻는 이점은 민간건설업자가 실패의 위험을 무릅쓰면서 건설하고 분양하는데 따르는 리스크 프리미엄이 없고 공사와 관련된 부당한 뒷거래로 인한 사업비 상승우려가 없는 점이다. 이는 고스란히 조합원의 이익으로 돌아가고 협동조합주택에 입주하여 사는 사람은 저렴하면서 품질 좋은 주택에서 살 수 있게 된다. 실제로 건설공사 리스크 프리미엄과 일반대중광고, 홍보비를 없애면 민간분양시장가격 대비 15%이상을 절감할 수 있고, 이 비용의 일부를 고품질 설계, 고품질 시공, 또는 커뮤니티 활성화를 위한 컨설팅과 같은 곳에 추가로 투입함으로써 실질적인 이익을 얻을 수 있다.

뿐만 아니라 조성단계 중 설계과정에 적극적으로 참여하여 각자 삶의 방식에 맞는 공간을 구성할 수 있으며, 이웃과 공유하려는 삶의 범위와 형태를 공간을 통해 구체화할 수 있다. 이 유형은 대형건설사가 제공하는 일반분양시장의 주택에 비해 상대적으로 저렴하지만, 토지와 주택가격을 부담해야하므로 구매력이 있는 중산층 이상이 접근하기 쉽다.

2013년 최초로 하우징쿱 주택협동조합이 설립되었고, 이어 하우징쿱 주택협동조합을 통해 불광주택협동조합 ‘구름정원사람들’이 주거공동체를 이루고 2014년 4월 기공식을 가졌다. ‘구름정원사람들’은 지상1층, 지상4층 규모로 8세대 조합원이 참여하고 있으며, 저층에 근린생활시설과 상층부는 주거로 구성된다. 가구별 전용면적은 18평형으로 상가를 제외한 주택부분은 2억 3천만~2억 4천만원 정도로 예상한다고 한다. 입주민이 함께 모이고 식사할 수 있는 10~15평 정도의 공동공간을 만들고 옥상을 함께 쓰는 공간으로 조성할 계획이다.

“입주할 사람이 다 정해지고 친해지면서 일이 진행돼요. 중간에 갈등을 일으키거나 하면 빠지기도 하고요. 서로 완전히 궁합을 맞춰서 입주한 이후에는 행복하게 살 수 있도록 하는 것이 목적이에요. 미리 그런 부분을 조사하고 상담도 하나하나 다 해요. 그리고 굉장히 친해지지요. 그런데 친해졌다가 나중에 안 좋은 일이 생길 수도 있어서 갈등관리교육도 하고요. 화해가 안될 때는 공동체 안에서 어떻게 화해할 것인가, 전문가들 도움도 받고요. 이런 커뮤니티를 목표로 하고 있어요.”

독일 서남부 바덴뷔르템베르쿠주에 있는 튀빙겐시 남부 프랑스지구에는 이런 협동조합주택들이 모여 있다. 이곳은 1920년대부터 군막사로 사용하던 지역에 2차대전 승전국 프랑스군이 군대의 병영지로 주둔해오다 철군한 후, 학생과 지역주민이 철거하려는 정부계획을 막고 리모델링을 통해 주거지역으로 재생할 것을 제안하여 2007년 주거단지 개발이 진행되었다.

이곳의 도시재생방법은 공동주택을 함께 지어 살기로 한 주민들 10~20가구가 모여서 협동조합을 구성하고 심사를 통해 선정된 조합이 시로부터 토지를 구매한 후 자신들이 원하는 건축가와 시공사에게 건축을 의뢰하는 것이다. 이들 주거공동체가 건설하는 비용은 건설회사가 공급하는 주택보다 15%~20% 저렴한 것도 큰 장점 중 하나다. 튀빙겐에서 시도하였던 주거공동체 중심의 재개발은 이후 독일전역으로 확산되어 일반적이 모델이 되었다.

이곳 재개발 지역 중 하나인 프랑스지구는 여러 개의 단위 협동조합주택이 모여서 주택 단지가 되었는데, 각각의 건물들이 모두 다양한 디자인과 다양한 공간을 가지고 있으며, 서로 조화롭게 구성되어 있다. 주택과 주택이 만나는 곳에는 아이들이 마음 놓고 뛰어놀 수 있는 공동정원과 공동 작업실, 재활용품 공동수거공간과 같은 공간을 공유하고 있고, 공동작업실은 어린이와 청소년들의 기술공작실, 스스로 집수리를 하는 사람들의 작업공간으로 사용된다. 이와 같은 단지 안의 공동공간은 각 협동조합의 대표들이 관리위원회를 꾸려 공동으로 운영하고 있다.

이곳에서는 이웃들과 한 달에 한번 지역 자치를 위한 워크숍, 헌 옷을 교환하는 벼룩시장, 가족소풍, 마을신문 발행과 같은 공동체 활동을 수시로 하고 있다. 튀빙겐 시내에 살다 새로 집을 지어 이곳으로 이주한 가브리엘레 쉬벨링씨도 아이들 키우기 좋고 창조적 분위기가 넘치는 이곳의 생활에 매우 만족하고 있었으며, 정착률도 높아서 이사 가는 사람이 거의 없다고 한다.

튀빙겐시의 도시재생모델은 협동조합주택이 개별 건물로 만들어져 섬처럼 고립되며, 단위 주택 안에서 공동체 생활의 모든 것을 해결하는 것보다 집합을 이루어 마을을 형성하는 것이 훨씬 더 효과적이라는 것을 보여준다. 아직, 국내에서 협동조합주택 또는 코하우징과 같은 주거공동체는 지역별로 분산되어 있고, 사례가 부족하여 하나의 사업이 시범사업처럼 운영되는 한계가 있으나 정책의 지원에 따라 군집을 이루고 마을을 형성하는 것도 가능할 것이다.

무엇보다, 국내에서는 하나의 협동조합주택을 짓기 위해서도 아직 난관이 많다. 가장 큰 어려움 중 하나는 과중한 제세공과금인데, 과밀억제권역에 설립된 5년 미만의 법인이 부동산을 매입할 때, 취, 등록세를 3배 중과하도록 하는 현행 제도로 인해 주택협동조합 법인의 소유로 토지를 취득하지 못하고 개인 소유로 취득하는 것이다. 또 사업비 마련을 위해 은행대출이 필요할 때, 은행은 부실채권 발생 우려에 대해 개인 또는 법인의 대표 등 단일 채무자를 통해 리스크 해소하는 것을 선호하고 협동조합과 같이 채무의 책임이 불확실한 다중 채무 구조를 신뢰하지 않거나 선호하지 않는 것이다. 구름정원사람들은 토지구입과 건설비용을 확보하기 위해 이를 공동개인사업자로 등록하고 공동사업자 대출을 통해 취, 등록세를 절감하는 등 나름 합리적인 방안을 도입하였으나 협동조합을 통한 주택건설을 활성화하기 위해서는 앞으로 제도적 지원이 선결되어야 할 것으로 보인다.

엄밀하게 얘기해서 구름정원사람들협동조합은 토지와 건물을 협동조합을 통해 공유하기 보다 개인별 구분등기 등 소유는 개인이 하되, 사용을 공동으로 하는 코하우징에 가까운 것이다. 제도적 한계와 사회적 상황에 의해 국내에서 주거공동체를 이루려는 시도는 주택협동조합으로 추진되기보다, 주거의 일부를 공유공간으로 제공하고 이웃과 가깝게 지내고 서로 돌봄으로써 깊은 삶의 질을 획득해가는 것으로 이루어지고 있다. 한편으로 공동체를 이루고 살아가려는 사회적 욕구에 대해 집짓는 과정을 코디네이팅하고 갈등을 조정하며 시행을 하는 소행주와 같은 커뮤니티 비즈니스 활동이 활발해지고 있으므로 빠른 시일안에 시장이 확산되고 보편적 주거모델로 정착할 것으로 보인다.

 

주거불평등의 대안, 사회주택

사회주택은 정부가 소유하고 관리하는 것만이 아니라 비영리조직 혹은 그것에 준하는 조직이 소유하고 관리하는 주택으로서 정부가 소유하고 있는 주택을 임대로 제공하는 공공임대주택보다 더 넓은 뜻을 가진다. 경우에 따라서는 민간의 영리조직이나 개인이 보유한 주택이라 하더라도 공공 등이 보유하고 제공하는 것과 같은 방식으로 운영되는 것까지 포함하기도 한다.

서울시 2018년까지 새로운 임대주택 8만호 공급계획에 의하면 그동안의 공공주도 임대주택 공급 방식에서 벗어나 민간 참여를 통해 2만호를 확보하고 공급하는 계획이 있다. 공공주도의 건설형, 매입형 임대주택이 택지고갈, 재원부족 등으로 한계점에 다다른 것에 따른 것이며 공공형도 신규주택 건설보다는 기존주택을 활용한 임차형의 비율을 대폭 확대하려는 계획을 가지고 있다.

공공임대주택 공급방식도 수요자 맞춤형으로, 주택수요 변화에 따른 소형주택 보급, 입주자 연령, 소득수준, 가구원수 등 특성을 고려한 공급을 강화할 예정이며 긴급구호가구 임시거처용 모듈러주택, 환자 등 의료서비스와 연계한 의료안심주택, 여성 독신가구주를 위해 방법이 강화된 여성안심주택 등 새로운 유형의 임대주택을 개발할 예정이다.

그동안 서울시는 새로운 임대주택 유형을 개발하기 위해 다양한 시도를 해왔으며 가양동 육아협동조합형 공공임대주택, 만리동 예술인협동조합형 공공임대주택이 그 사례들이다. 가양동 육아협동조합형 공공임대주택은 공공임대주택에 협동조합방식을 적용한 것으로 공동 육아, 주민자치와 커뮤니티 활성화를 통해 자발적이고 민주적인 주거공동체 형성을 유도하는 것을 목적으로 한다. 일반 주택협동조합의 조성과정과 유사하게 입주자인 조합원이 주체가 되어 건설계획 단계에서부터 참여하며 출자금을 모아 협동조합을 설립하고 주택의 계획수립, 건축설계, 유지, 관리, 보수까지 참여하도록 하는 것이다. 주거복지 관련 전문가가 코디네이터로 참여하며 사업초기에 인근 주민들의 반발이 있었으나 실제 모집과정에서는 9.6대 1ㅣ의 경잴률로 1순위에서 예비 입주자들이 모두 모였다.

가양동 육아협동조합형 임대주택은 수요자가 임대주택 조성과정에 참여한 최초의 사례로서 대안적 공공임대주택의 시범사업으로서 의미가 크지만 자생적 공동체가 아니므로 공동체에 대한 이해도가 낮은 입주자가 선정될 경우, 참여도가 낮을 위험이 크다. 현재 최초 선정된 예비 조합원들 중 일부가 탈락하여 11가구의 조합원이 남았으나 추가 모집을 할 계획이고 2014년 8월 준공을 예정으로 공사가 진행 중이다.

만리동 예술인협동조합형 공공임대주택은 이미 결성된 예술인 조합을 심사를 통해 선정하여 공동체 활성화에 주도적인 역할을 하도록 하고 있다. 또 예술인 주택으로서 지역사회를 위한 문화예술 활동의 거점이 되도록 하는 것이 목적이다. ‘우리동네 우물 프로젝트’가 공공임대주택 대표 단체로 활동하고 있으며 예비입주자들간 전시나 공연, 영화제 등에 서로 초대하고 교류하면서 친밀감을 다지고 회의와 토론을 공동체를 활성화하기 위한 연습을 하고 있다. 이들은 “믿고 기댈 수 있는 이웃이 생겨서 좋고 다른 예술가들의 삶의 철학이나 작업하는 모습을 보면서 자신의 작업에도 좋은 자극이 될 것 같다”며 기대감을 나타내고 있으며 경제적 곤란에 처해 있는 상당수의 독립예술인들에게 지역과 교류하면서 건강한 공동체를 만들어가는 주거대안으로 풍부한 가능성을 가지고 있는 것으로 보인다.

이처럼 공공임대주택의 새로운 모델에 대한 모색이 활발하게 전개되는 한편, 민간에서도 사회적 기업등 사회적 경제 조직이 공공이 보유한 토지를 활용하여 임대주택을 보급하고자 하는 활발한 제안이 이루어지고 있다. 현재는 민간토지를 이용한 협동조합주택이 높은 토지가격으로 인해 저렴주택을 공급하기 어려움으로써 중산층에게만 접근이 열려있다면 국, 공유지를 저렴하게 임대함으로써 조성원가를 낮추고, 임대비용을 낮출 수 있도록 하는 것이다.

‘녹색친구들’은 성북구 정릉4동에서 국,공유지를 장기임대하여 저에너지 친환경 임대주택을 짓고 녹색생활을 실천하는 녹색마을을 시민주주를 모집하여 추진하고 있다. 사회적기업인 두꺼비하우징과 나눔하우징도 공동으로 공공용지를 이용하여 저렴하면서도 커뮤니티를 중시하는 협동조합형 임대주택건설사업을 추진하고 있다. 이 사업은 공공이 사용하지 않고 있는 유휴공간에 민간이 자본을 조달하여 건설하는 토지임대부 공공임대주택으로서 민간투자방식으로 진행되고 서울시 8만호 임대주택정책의 하나이기도 하다. 공공에서는 땅을 제공하는 것 외에 별도의 예산 없이 임대주택을 공급할 수 있고 임대료를 낮은 가격에 공급함으로써 취약계층의 주거안정을 이룰 수 있는 공급방안이다.

이미 서울시 공유재산 및 물품관리조례가 개정되어 사회적기업이 토지임대료를 공시지가의 5%에서 1%로 저렴하게 임대할 수 있도록 공공의 토지이용 가능성이 열린 상태다. 그러나 이 사업은 현재 추진되지 않고 정체되어 있는데 원인으로 사회적 경제조직이 높은 건설비용을 조달하기 위해 사회투자기금 등을 재원으로 사용하기에는 사용조건과 규모가 사업시기, 사업범위와 일치하지 않음으로써 재정구조를 취약하게 만드는 것과 취약한 사회적 경제조직의 재정 등으로 인해 민간금융을 이용하는 것이 쉽지 않은 것이 있다.

다른 원인 중 한 가지는 현재 민간투자사업의 절차가 복잡하고 까다로워 초기 사업결정까지 지나치게 많은 비용이 드는데 있다. 민간투자사업의 경험이 없는 사회적 기업으로서는 기존의 컨설팅 전문기업과 협력하여 사업을 진행할 수 밖에 없는데, 통상 이들이 요구하는 컨설팅비용이 상상을 초월하는 금액이고 사회적 기업의 재정형편으로는 감당하기 어려운 구조인 것이다. 그러므로 사회적 경제조직에 의한 공공임대주택 공급을 활성화하기 위해서는 소규모 사업규모에 맞는 간편한 행정절차가 필요해보인다.

마지막으로 국토연구원의 ‘사회적 경제조직에 의한 주택공급방안연구’에서도 지적했다시피 사회적 기업 등이 주택건설부문의 경험과 역량이 부족한 것도 원인의 하나이다. 사회적기업등이 주택공급자 역할을 성공적으로 하기 위해서는 건설사업관리, 재무관리 등에 있어서 경쟁력 있는 전문성을 키우기 위한 지원이 필요하다.

 

도시공간의 유휴생산력, 빈 집 프로젝트

2010년 인구주택 총 조사에 의하면 서울의 총 주택 2,525,210호 중 78,702호가 빈집으로 나타나고 있다. 2008년부터 (신)주택보급률이 100%를 넘어서고 서울시의 경우 2010년 현재, 2005년보다 9천명이상 감소한 것으로 나타났다. 경기침체도 지속되어 이로 인한 도시쇠퇴와 도심 공동화가 일어나고 있으며, 이미 빈 집을 포함하여 기존 공간을 관리하고 재생하는 것이 도시정책의 새로운 과제가 되었다.

장기불황이 20년 이상 계속되고 저출산, 고령화가 가속화하면서 인구가 감소하고 있는 일본의 빈집은 전체 주택의 13.1%나 되고 이미 사회 문제가 되었다. 일본의 빈 집이 급증하는 이유는 4인 가족 중심으로 공급된 주택 재고와 1~2인으로 급격히 변화한 가족구성으로 인한 수요와 공급 불균형이 큰 원인이라고 한다. 큰 규모의 주택은 남아돌고 소형주택은 부족한 것이다. 도쿄 외곽 신도시의 빈 아파트에 아무나 들어가 공짜로 살고 있을 정도로 심각한 수준이다. 빈 집의 문제는 일본뿐만 아니라 부동산 거품이 붕괴된 국가에서는 공통으로 겪고 있는 현상이다. 경제 위기를 겪고 있는 스페인에서도 2003년 시작된 거품이 2008년 붕괴되고 2006년 정점을 찍었던 주택 평균가격은 현재 48% 떨어졌다. 2013년 마드리드 시내의 빈 집은 600만 채에 가깝다. 부동산 거품이 이들 국가만큼이나 심각한 우리나라에서도 결코 남의 일이 아니다. 세계경제는 앞으로 10년 동안 겨울이 계속될 것으로 예측되고 빈 집이 증가하는 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

도시 안의 빈 집은 방치될 경우 도시환경을 저해할 뿐 아니라 범죄의 장소로 악용되거나 화재나 붕괴의 위험에 노출되고 불법투기된 쓰레기로 인해 악취를 유발하는 등 부정적인 영향을 주게 된다. 서울시에 있는 빈 집은 상당수가 재개발, 재건축 등 정비구역이나 정비예정구역 안에 있을 것으로 보이며 물리적 상태가 열악하여 현재로서는 거주가 불가능한 노후주택일 가능성이 크다. 2014년 상반기 은평주거복지센터가 서울시와 협력하여 조사하고 발굴한 사례를 보아도 집주인이 수리하여 세입자를 들이기엔 비용이 많이 들거나, 재개발이 언제 이루어질지 알 수 없어 방치하고 있는 곳이 대부분이다.

빈 집 중에 붕괴위험으로 철거가 필요한 곳도 많지만, 재생을 통해 사용가능한 공간도 상당수 있는 것으로 보인다. 이러한 빈 집에 주목하고 유휴생산력을 발굴하여 공유하려는 시도 역시 증가하고 있다. 서울시 주민참여형 노후주거지재생의 대표적 장소인 장수마을의 동네목수도 빈 집 활용을 활발하게 시도하고 있다. 2008년 대안개발연구모임을 통해 정주권을 보호하는 주거재생을 시도하던 때부터 빈 집을 어떻게 활용할 것인지가 주요화두였고, 첫 시도가 마을 안에 방치된 집을 간단하게 수리하여 마을 사랑방 겸 회의공간으로 사용하거나 빈 집 상태 그대로 자재창고로 사용하기 시작한 것이다.

빈집 활용은 동네목수의 초기 핵심사업이었는데 2011년 첫 해 2채의 빈집 리모델링을 시작으로 2013년까지 6채 진행했다. 동네목수의 빈집 리모델링 사업은 특별한 구조를 가지고 있다. 입주할 세입자를 소개하고 전세 보증금이 확보되면 보증금을 공사비에 투입하는 것이다. 이렇게 리모델링한 집들은 세입자가 입주하거나 마을공동이용시설로 활용하고 있다.

“고친 집은 지금 다 유입돼요. 이게 사람을 밀어내는 방식이 아니라 비어 있는 집을 고쳐서 거기에 채워 넣은 방식이거든요. 겨울 한 번 지나면 빈 집들이 또 나오게 돼요. 집이 얼어터지고 엉망이 되거든요. 그렇게 두세 집이 자연스럽게 빠지면 고쳐서 채우고, 그런 식으로 순환이 되고 있는 거죠”

동네목수는 장수마을의 주택개량을 좀 더 원활하게 하기 위해 빈 집을 고쳐 임시주거로 활용하고 있다.

“순환임대주택은 빈 집을 고쳐서 거주자가 집을 고칠 때 공사기간에 거처할 곳을 제공하는 게 목적이에요. 거주자들이 집수리를 할 수 있도록 준비하는데 필요한거죠. 기존의 비어 있는 집을 고치든, 고치기 전에 활용하든 해서 최대한 마을에 거주하려고 하는 사람이나 거주하고 있는 사람들이 필요로 하는 공간으로 활용하는 거죠”

 

스스로 집고치기, 함께하는 동네집수리

사회적 기업 두꺼비하우징에서는 특별한 빈집 프로젝트를 시도하고 있다. ‘스스로 집고치기, 함께하는 동네 집수리’로 주민, 마을에서 주민과 함께 도시재생을 꿈꾸는 청년건축가, 주거빈곤에 처한 청년들과 발굴과정부터 활용방안, 디자인, 시공까지 함께 기획하고 실행하며 공급하는 것이다. 수리가 끝난 후에는 집을 고친 사람들이 스스로 입주하여 마을 안에서 집고치기 활동가 또는 도시재생 활동가로 역할을 담당하고 바람의 사람으로 찾아와 흙의 사람으로 정착하도록 도울 계획이다.

이 프로젝트가 시작된 것은 두꺼비하우징사업의 시범마을로 공동체가 활성화되어 있는 산새마을에서 심심치 않게 빈 집을 발견하면서였다. 다양한 이유로 발생하고, 방치되고 있는 빈 집을 활용하여 사회적 재생은 활발하게 일어나고 있으나 물리적 재생이 정체되어 있는 상황을 타개해보려는 것이 시작이었다. 기존의 방식처럼 집수리 용역을 의뢰받고 가옥주의 예산과 의견에 맞춰 시공하는 것에는 마을 안에 괜찮은 주거모델을 제공하기에 한계가 있다는 판단에 의해 새로운 방식이 필요한 상황이기도 했다.

기존 동네집수리는 기후변화로 인한 에너지 위기를 극복할 주거재생의 기술력이 부족할 뿐만 아니라 가격, 품질 면에서 신뢰가 낮고, 기존 건설인력은 고령화되고 신규 인력은 유입되지 않고 있으며, 1990년대 주택부족으로 인해 폭발적으로 늘어난 다세대, 다가구 주택은 물리적 성능면에서나 디자인의 측면에서도 새로운 대안이 필요한 상태다.

반면, 집수리와 집짓기는 스스로 수행할 때 매우 즐거우면서도 창조적인 작업이다. 두꺼비하우징은 수년간의 경험을 통해 이러한 창조적 집고치기가 고용불안, 저임금의 건설노동시장 악순환의 고리밖에서도 충분히 작동할 수 있을 것으로 판단하고 유휴공간으로 방치되어 있는 빈 집을 일자리 창출 등 경제적 재생뿐만 아니라 물리적 재생까지 포괄할 수 있는 핵심 연결고리로 재생할 계획이다.

뿐만 아니라, 산새마을이 위치한 은평구는 중심지로부터 떨어져 있고, 노후주거지가 많아 상대적으로 집값이 저렴한 곳이다. 빈 집을 적당한 수준으로 재생하는 것만으로도 충분히 민간의 임대가격보다 낮은 가격으로 공급할 수 있는 것이다. 또 입주자가 스스로 주택을 유지, 관리할 경우 임대료의 일부를 할인함으로써 저렴한 적정주택으로 시장에 공급하고 주거빈곤에 처한 청년들을 유인할 매력포인트로 제안할 계획이다.

지속가능한 주거재생에는 오랫동안 살아온 흙의 사람으로서 주민들뿐만 아니라, 신선한 자원으로서 외부 전문가, 청년들처럼 외부에서 오는 바람의 사람도 필요한 것이다. 현재 두꺼비하우징은 마을 안에서 빈집프로젝트의 거점공간이 될 주택을 발굴하고 집주인과 임대료 등을 협상하면서 구체적으로 실행을 준비하고 있다.

 

사람을 이어주는 장소에서 함께 나누며 사는 삶

사람들은 협력하고 새로운 유대관계를 형성함으로써 공동체의 일원이라는 소속감을 느끼고 싶어 하는 것으로 보인다. 가장 내밀하던 개인의 주거를 개방하고 이웃과 친구, 동료, 생판 모르는 사람과 공유함으로써 오히려 살아가는 기쁨과 풍부함을 느끼고 있는 사람들도 많다.

귀촌을 꿈꾸었던 인천 검암동의 ‘우리동네사람들’은 시골로 가는 것이 목적이 아니라 편안한 관계망과 좋은 구조 속에서 살고 싶은 것이라는 것을 확인하고 함께 어울려 사는 주거공동체로 정착했다. 이런 방식의 삶의 형태는 새로우면서도 오랫동안 전해 내려오던 것이다.

일본의 니가타 현 조에쓰시 다카다 간기거리에는 열흘에 한번 마을 노인들이 정보를 교환하고 근황을 나누는 공간으로 개방한 집이 있다. 이 지방에서는 친한 사람에게 ‘차 마시러 집에 들르지 않겠어요?’라고 말하는 것이 전통이다. 이 ‘들렀다 가세요’집에서는 낯선 이에게도 ‘혼자라면 이쪽으로 오세요’라고 편안하고 격의 없이 대하는 것이다.

미국의 품앗이 온라인 공동체인 데이브질리온에서는 무거운 가구를 옮기거나 새 텔레비전을 설치하고 오래된 나무를 자르거나 주차장을 색칠하는 것과 같은 일상의 일을 커뮤니티를 통해 해결한다. 필요한 일손을 구하거나 내 일손을 빌려주는 것이다. “세인, 제이미, 식당 조명기구를 해체하고 설치해줘서 고마워요. 언제든 도움이 필요하면 나를 불러주세요”와 같은 일들이 흔하게 일어난다.

튀빙겐시 건축과 팀 위닝씨는 “튀빙겐에서는 건설회사가 아니라 실제 이곳에 입주할 사람들이 주체가 되어 개발을 한다. ‘살 사람이 집을 짓는다’는 이 지역의 재생원칙은 주거가 언제든 처분할 수 있는 재산이 아니라 장기적이고 지속적인 삶의 터전이라는 철학을 바탕으로 하고 있다” 고 한다.

문을 여는 것으로 사람과 사람의 만남을 낳고 관계를 키워 일상의 삶에서 서로 돕는 집과 집이 이어져 마을이 되고 장소가 됨으로서 깊은 우정과 친밀감, 타인간의 신뢰를 바탕으로한 삶이 가능하다. 공유도시로서 서울은 이제 그 문을 열기 시작한 것으로 보인다.

 

참고문헌

「모더니티의 지층들 – 현대사회론 강의」 이진경 엮음, 그린비 출판

「부동산 계급사회」 손낙구 지음. 후마니타스 출판

「조화로운 삶의 지속」헬렌 니어링, 스콧 니어링 지음. 윤구병, 이수영 옮김 도서출판 보리

「노후를 위한 집과 마을」 주총연고령기거주위원회 편저, 박준호 옮김 흘 출판

「사회적 경제조직에 의한 주택공급 방안 연구」연구책임 김혜승외 박미선, 천현숙, 진정수, 국토연구원

「마을살이 집살이 사람살이 창조적 도시재생 시리즈 49」진영효, 경부지음, 국토연구연 도시재생지원센터 기획

「20112년 서울특별시 은평구 주거복지 및 지역개발정책 역량강화 국외연수 보고서」박동완

「사회주택과 주거권운동, 도시와 빈곤 제100호」서종균 , 한국도시연구소

 

 

   

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